潘石屹“胜利大逃亡”

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发布时间:2018-08-04 22:37

潘石屹“胜利大逃亡”

2018-08-04 22:03来源:一见财经房地产/房价

原标题:潘石屹“胜利大逃亡”

如果能深刻理解下一步房地产市场的走势,就能理解地产大佬潘石屹这几年为什么一直坚持“卖卖卖”。

最近,房地产市场发生了深刻变化,绝不是简单的政策变调,不管是调控的深度还是广度、亦或是参与方之多,都远超以前。

有句俗话叫“春江水暖鸭先知”,潘石屹大甩卖或许能说明他的先见之明。

01

7月31日,中央政治局会议召开,关于房地产的表述是:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。”

这个表述里,很多都是“老话”,并无新意,但敏感的政策研究者发现,“遏制房价过快上涨”变为“遏制房价上涨”,言外之意,房价由“不能过快上涨”变为“根本不能涨”。

结合新的表态,再纵观两年多来的房地产调控,监管层的调控决心已经超过以往历次。

有人猜测,高层关于当前房地产形势和问题的判断,以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识,喊了很久的“房地产市场长效机制”可能不远了。

更重要的是,会议强调,加大基础设施领域补短板的力度。这意味着,中央已经寻找了新的经济增长点,以摆脱对房地产的过度依赖。

另外,在本次会议之前,监管层已经通过中央媒体向市场喊话,直指目前市场上出现的房地产乱象,这些都清晰的写在新华社连续发表的5篇社评中了。

第一篇针对房价:上半年局部房地产市场投资投机抬头的苗头,各地应严格把“房住不炒”落到实处,为“接棒”房地产长效机制创造良好市场环境。

第二篇针对土地财政:部分地方政府对落实“房住不炒”要求认识仍不到位,对于市场炒作睁一只眼闭一只眼,甚至希望炒高房价拉高地价,由此增加卖地收入推动发展。

第三篇针对高价卖地:不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿。

第四篇和第三篇差不多,针对高价卖地:当前三四线城市土地市场热度高企,一些热点城市高价地仍未绝迹,要控地价。

第五篇针对租赁房市场乱象:我国住房租赁市场还不够成熟,政府和企业需再加把劲,从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手,尽快补上短板。

新华社的社论其实是给政治局的定调“预热”的,意思很明白,指出问题,解决问题。

除了新华社,央行主管的《金融时报》8月3日也向市场喊话:“调控力度仍不容放松”,这其实是对之前外界认为“央行放水流入房地产”的回应。

最最最重要的是,最近市场已经给出了答案,尽管房价大跌并不多见,但寒意已来。

中指院数据显示,7月份全国300城市住宅用地成交均价下降幅度接近两成,溢价率较去年同期下降22个百分点。

另据中原地产统计数据显示,今年1~7月,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

土地流标说明两个问题:

1、房地产商没钱了。这个可能性很大,今年房地产商不仅要面对高地价,还要面对去杠杆,资金压来可想而知。

2、房地产商对未来市场没把握。各地的密集调控政策,基本上已经让房地产市场回到“计划经济时代”,房企利润空间被压缩。

综上,不管是监管层的态度,还是权威媒体的解读,亦或是真实的市场表现,都可以看出,房地产市场可能要凉。

02

悲哀的是,现在仍有很大一部分人认为房价还会上涨,持续不断的上涨,不客气的说,他们有可能是最后一波“接盘侠”。

其实,聪明的人,早都觉醒了,地产大佬潘石屹就是其中之一。之前一见君还没有深刻理解他“卖卖卖”的用意,最近才恍然大悟。

在整个房地产市场,不管是媒体还是投资者,说白了都是旁观者,地方政府和房地产商才是真正的参与者,他们的动向值得重视。

2012年,潘石屹宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型,公司的业务重点就放在了租赁业务上。之后,潘石屹开始着手出售旗下的项目。

2014年2月28日,SOHO中国宣布将其在上海的两个项目“SOHO静安广场”和SOHO海伦广场“以52.3亿元的对价,出售给金融街控股。

同年9月份,SOHO中国又将凌空SOHO一半的项目出售给了携程旅游网路技术(上海)有限公司,总对价约为30.5亿元。

2015年9月23日,SOHO中国宣布退出上海外滩金融中心项目,以84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团(00656.HK)出售名下外滩项目的全部股权。

2016年7月29日,SOHO中国以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场,包括商业办公面积4.3万平方米,折合单价76700元/平方米。出售完成后,SOHO中国获得5.02亿元的毛利润。

三年时间,潘石屹通过出售旗下业务套现236亿元。值得一提的是,在出售项目的同时,潘石屹并未再买过一个新项目。

在公司2016年业绩会上,潘石屹曾说:“做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货,市场低峰的时候进货。”

当时,潘石屹表示,还要在上海再出售三个非核心项目,分别为凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。

2017年,SOHO中国将位于上海的虹口SOHO和领空SOHO以总价85.81亿元的价格出售,同年7月4日,潘石屹宣布启动光华路SOHO2项目的整售。

在今年3月份的2017年业绩发布会上,潘石屹对于是否还要继续出售上述项目则表示,对于光华路SOHO2项目来说,市场上也没有这样的大老板能够买,因此决定继续持有。

粗略计算,从2014年至2017年,潘石屹通过“卖卖卖”已经获得了286.51亿的现金流。

03

今年以来,潘石屹对中国房地产市场就比较悲观,4月份,潘石屹就曾语出惊人:房价是吸毒。

潘石屹在微博用短视频的方式,公开表达自己对国内房地产市场的看法。他表示:房地产市场一天比一天畸形,已经违背了常识。

潘石屹认为是多种因素促使了房价的快速上涨,并且犀利地直言政府、银行和开发商获得了房地产的大部分红利,其他群体只占一个小头,别人在吃肉,其他的几十个相关行业只能喝点汤。

潘石屹在视频中还说,中国的房价已经高得离谱了。“几拨人渴望房价一直涨,永远涨下去,像吸毒一样上瘾了,离不开了。他们一起合谋,千方百计要让自己分得更多的蛋糕。”

最近,他又在一个采访中说,中国的商业地产租金收益率越来越低。

另外,最近频频出事的中国第一大房企碧桂园频频出事,表面上是工程质量问题,本质上是资金链嘎嘎作响,必须通过“高周转”的方式保证资金链不断裂。

对此,潘石屹最近表示,“如果是不择手段的一味追求高周转,是会出事情的。”

对比碧桂园,潘石屹这几年“卖卖卖”算是胜利大逃亡吗?返回搜狐,查看更多

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